Suatu hari seorang karyawan sebuah perusahaan swasta di Jakarta, sebutlah namanya Fikri, mendatangi sebuah bank di Kota Depok. Ia mau mengajukan permohonan kredit pemilikan rumah (KPR) untuk sebuah rumah di bilangan Bojongsari, Sawangan, Kota Depok. Harga rumah tipe 36/72 satu lantai itu sekitar Rp300 juta waktu itu. Dengan uang muka 20%, tenor 15 tahun, dan bunga 12%, cicilan kredit rumah itu sekitar Rp2,8 juta per bulan. Dengan penghasilan sekitar Rp8 juta, Fikri mampu mebayar cicilan KPR tersebut.
Tapi, tak lama ia keluar dan mengurungkan niatnya mengambil KPR dari bank itu. "Bunganya ternyata lebih tinggi dari perkiraan gue. Cicilannya jadi sekitar Rp3,1 jutaan, bukan Rp2,8 jutaan. Gue nggak mampu nyicil segitu," katanya. Bagi pegawai berpenghasilan tetap yang umumnya mengambil KPR setelah berkeluarga, kenaikan cicilan Rp200 ribuan saja sudah dirasa berat, karena gajinya setiap bulan sudah terbagi ketat untuk aneka kebutuhan. Bapak satu anak balita itu mengaku sempat beralih mengajukan permohonan KPR syariah. Tapi, rencana ini pun tidak berlanjut. "Cicilannya malah lebih gede. Bedanya ama cicilan (KPR) yang konvensional sampai Rp500 ribu," ujarnya.
Ya, pricing. Itulah masalah klasik pembiayaan pemilikan rumah di Indonesia. Sampai kini kita belum memiliki sumber dana murah berjangka panjang. Akibatnya terjadi maturity mistmach. Dana jangka pendek seperti giro dan tabungan dipakai bank untuk membiayai kredit jangka panjang seperti KPR. Karena itu bunga KPR pun mau tak mau tinggi, untuk meng-cover berbagai risiko selama periode kredit yang bisa mencapai 20-25 tahun itu.
Mortgage banker Erica Soeroto mengakui, tingkat bunga menjadi prioritas utama konsumen dalam memilih KPR. Karena bunganya tinggi, banyak yang tidak bisa mengaksesnya. Yang bisa mengaksesnya pun, hampir seluruhnya pekerja formal. Pekerja informal praktis sulit mendapatkan KPR. Itulah kenapa rasio KPR kita terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) tidak beranjak dari 2-3 persen. Paling buncit di antara negara-negara ASEAN sekalipun (lihat tabel). Padahal, KPR menjadi andalan sebagian besar konsumen dalam membeli rumah. Jangan heran efek berganda sektor real estate yang besar terhadap perekonomian, masih lebih banyak sebatas "omon-omon" ketimbang terwujud dalam kenyataan. Tahun lalu pertumbuhan sektor real estate bahkan hanya 1,43% dengan kontribusi terhadap PDB 2,4%.
| Nama Negara | Rasio KPR (%) |
| Amerika Serikat | 52,83 |
| Jepang | 48,08 |
| Singapura | 45,50 |
| Malaysia | 36,66 |
| Korea Selatan | 19,21 |
| Thailand | 13,65 |
| Brunei | 6,36 |
| India | 5,95 |
| Filipina | 3,47 |
| Indonesia | 2,95 |
Pemerintah dan otoritas moneter mafhum dengan bunga KPR yang tinggi itu. Namun, tidak pernah sungguh-sungguh mencari tahu penyebabnya, dan berupaya mengatasinya dengan kebijakan dan regulasi yang mendorontg pembentukan dana murah berjangka panjang. Pemerintah mengatasinya dengan kebijakan instan, subsidi bunga terutama untuk KPR bagi masyarakat berpenghasilan rendah. "Padahal, soal bunga KPR yang tinggi sangat perlu diatasi secara mendasar. Bagaimanapun ketergantungan pada subsidi pada waktunya harus dikurangi supaya ekonomi lebih sehat," jelas Erica.
Mantan Direktur Utama PT Sarana Multigria Finansial (SMF) itu menambahkan, idealnya bunga KPR kita bisa delapan persen. "Itu bunga pasar," tukasnya. Dengan bunga sebesar itu, akan lebih banyak yang bisa mengakses KPR sehingga rasio KPR meningkat pesat, yang pada akhirnya mewujudkan secara faktual multiplier effect industri real estate yang besar terhadap perekonomian. Mengutip Mortgage Interest Rate Percentages in Asia, bunga KPR di Indonesia lebih tinggi bahkan dibanding negara-negara seperti Nepal, Bangladesh, Vietnam, Palestina, dan Syria. Kita hanya unggul dari Turki, Iran, Kazakhstan, Srilanka, dan Pakistan (lihat tabel).
Baca Juga: Gairah KPR Syariah Makin Perlu Dana Murah
| No. | Nama Negara | Bunga KPR |
| 1. | Turkey | 21.50 |
| 2. | Iran | 19.74 |
| 3. | Kazakhstan | 15.70 |
| 4. | Sri Lanka | 14.56 |
| 5. | Pakistan | 13.31 |
| 6. | Indonesia | 12.50 |
| 7. | Armenia | 11.75 |
| 8. | Nepal | 11.74 |
| 9. | Bangladesh | 10.97 |
| 10. | Iraq | 10.19 |
| 11. | State of Palestinian | 9.62 |
| 12. | India | 9.45 |
| 13. | Vietnam | 8.88 |
| 14. | Syria | 8.70 |
| 15. | Georgia | 8.51 |
| 16. | Azerbaijan | 8.25 |
| 17. | Jordan | 8.05 |
| 18. | Philippines | 7.48 |
| 19. | Bahrain | 6.71 |
| 20. | Lebanon | 6.54 |
| 21. | Thailand | 5.72 |
| 22. | China | 5.05 |
| 23. | Qatar | 4.96 |
| 24. | Malaysia | 4.53 |
| 25. | UEA | 4.16 |
| 26. | Saudi Arabia | 4.10 |
| 27. | Israel | 3.62 |
| 28 | South Korea | 3.57 |
| 29. | Cyprus | 3.45 |
| 30. | Hong Kong | 2.53 |
| 31. | Singapore | 2.50 |
| 32. | Taiwan | 1.89 |
| 33. | Japan | 1.44 |
Bagi Bank Tabungan Negara (BTN), penguasa KPR di Indonesia, bunga tinggi itu merupakan tantangan utama di usianya yang ke-74 tahun ini. Tantangannya makin berat bila BTN ingin menjadi The Best Mortgage Bank in Southeast Asia. Karena belum terbentuknya sumber dana murah berjangka panjang itu, BTN sangat perlu berupaya menghimpun sebanyak mungkin dana murah agar bisa menyalurkan lebih banyak KPR dengan bunga lebih rendah. Ingat KPR, Ingat BTN, hanya akan tinggal slogan bila BTN tidak bersegera mencari berbagai jalan untuk mengatasi soal pricing tersebut.
Kendati bukan core business-nya, sekarang hampir semua bank agresif menyalurkan KPR, apalagi bank-bank raksasa. KPR dianggap bisnis yang menguntungkan dengan risiko yang rendah. Persyaratan pun dilonggarkan. Misalnya, kalau tadinya bank-bank besar itu hanya mau menyalurkan KPR senilai minimal Rp250 juta, sekarang yang Rp100 juta pun diambil. Kalau dulu calon debitur KPR-nya harus sudah menjadi nasabah minimal dua tahun, sekarang tidak wajib lagi. Dengan modal dan aset yang jauh lebih kuat, serta nasabah yang jauh lebih banyak, bank-bank besar lebih mampu menghimpun dana murah atau Current Account Saving Account (CAS) yang lebih besar, sehingga bisa memberikan bunga lebih rendah. Kalau ini tidak diantisipasi, dalam beberapa tahun ke depan penyaluran KPR bank-bank itu akan melampaui BTN sehingga menggerus status BTN sebagai Raja KPR.
Dapatkan berita update AyoProperti.com di Google News
Read more stories:
Menteri BUMN: BTN Harus Bisa Membiayai Pengadaan Rumah Lebih Banyak
Jadi Bank Transaksi, Cara Efektif Raup Dana Murah
Gairah KPR Syariah Makin Perlu Dana Murah
