Kalau ditanya para bankir, jawabannya seragam, penentuan bunga KPR tergantung sumber dana. Saat ini sumber dana utama pembiayaan perbankan di Indonesia adalah deposito ditambah tabungan. Kalau bunga deposito tinggi, bunga kredit termasuk kredit pemilikan rumah (KPR) juga tinggi. Begitu juga sebaliknya. Karena itu ketika Bank Indonesia (BI) menurunkan bunga acuan, perbankan tidak bisa serta merta menurunkan bunga kredit. Alasannya, pada saat yang sama deposito dengan bunga lama belum jatuh tempo. Deposito adalah simpanan berjangka minimal 1 bulan sampai maksimal 36 bulan.
Kalaupun bank menurunkan bunga, biasanya hanya berlaku untuk kredit yang baru. Alasan bank, sumber dananya bisa diambil dari deposito dengan tingkat bunga yang baru mengikuti penurunan bunga acuan BI tersebut. Tapi, penurunan bunga itu juga tidak mutlak. Tergantung sumber dana setiap bank juga. “Kalau dana sebuah bank lebih banyak deposito 12 bulan atau lebih, penyesuaiannya lebih lambat. Sebaliknya kalau dananya kebanyakan tabungan atau deposito satu bulan, penyesuaiannya lebih cepat,” kata Indrastomo Nugroho, bankir sebuah bank swasta di Jakarta, seperti dikutip housingestate.id dalam sebuah wawancara beberapa waktu lalu.
Karena itu kalau dalam perjanjian kredit (PK) disebutkan, setelah masa bunga promo fixed (tetap) berakhir, bunga KPR menjadi floating (mengambang) mengikuti bunga pasar, maksudnya bunga pasar di sebuah bank sesuai karakteristik sumber dananya. Jadi, bisa saja bunga acuan BI turun sekarang, tapi sumber dana bank sebelumnya seperti deposito baru jatuh tempo empat bulan lagi. Bank pun belum bisa menyesuaikan bunga kreditnya. Calon debitur sangat perlu mencermati dengan seksama PK yang disodorkan bank sebelum menekennya, agar tidak stres oleh fluktuasi bunga pasar itu.
Mortgage banker Erica Soeroto menyatakan, perubahan bunga kredit memang sangat tergantung kebijakan setiap bank. ”Kalaupun ada penurunan bunga (mengikuti penurunan bunga acuan BI), hanya berlaku untuk kredit baru sebagai kiat bank menarik debitur baru,” katanya. Selain itu bunga kredit juga tergantung kondisi setiap bank. Makin efisien banknya, makin kecil spread-nya. Spread adalah selisih antara rata-rata bunga dana dan bunga kredit. ”Saat ini spread bunga bank di Indonesia berkisar antara 4–6 persen, dibanding negara berkembang lain yang hanya 2–3 persenan,” ujar mantan Direktur Utama PT Sarana Multigriya Finansial (SMF), BUMN pengelola pembiayaan sekunder perumahan, itu.
Efisiensi bank bisa dilihat dari rasio BOPO (biaya operasional dibagi pendapatan operasional)-nya. Makin rendah rasionya, kian tinggi efisiensinya. Saat ini yang paling rendah BOPO-nya adalah Bank BCA. Karena itu BCA bisa memberikan bunga KPR paling rendah dibanding bank lain. Tapi, BOPO yang rendah juga tidak menjamin sebuah bank akan memberikan bunga kredit yang rendah juga. Alasan bank, risiko berusaha (country risk) di Indonesia masih tinggi. Jadi, mau tak mau bank mengenakan bunga tinggi pula untuk meng-cover risikonya. Apalagi, KPR merupakan kredit berjangka amat panjang. Idealnya bank membiayainya dengan dana jangka panjang pula, agar resiko maturity mismatch (ketidaksesuaian sumber dana dan kredit)-nya dapat diperkecil.
Tapi, di Indonesia sumber dana jangka panjang masih langka. Umumnya bank membiayai KPR dengan dana jangka pendek, deposito dan tabungan. Karena itu bank hanya bisa memberikan KPR dengan bunga tetap (fixed) satu atau dua tahun. Setelah itu bunga KPR mengikuti bunga pasar sesuai maunya bank. ”Kalau bunga pasar naik, bank menaikkan bunga. Tapi, kalau bunga pasar turun, bank berhak untuk tidak menurunkan bunga KPR. Jadi, konsumen menanggung sebagian besar beban fluktuasi bunga (interest rate risk) itu,” jelas Erica yang juga mantan Direktur Bank Papan Sejahtera itu.
Direktur Biro Riset InfoBank Eko Budi Supriyanto menyatakan, sumber pembiayaan di Indonesia memang masih didominasi perbankan sehingga menciptakan oligopoli, penguasaan pasar oleh sedikit pemain. “Mau apa-apa andalannya bank. Yang baru mulai usaha pun sudah minta kredit bank. Jadi, risikonya tinggi yang tercermin dari suku bunga yang tinggi,” katanya dalam sebuah wawancara dengan Ayo Properti beberapa waktu lalu. Dengan posisi bank yang sangat kuat itu, debitur dengan profil risiko yang rendah pun belum tentu mendapatkan bunga KPR yang rendah pula. "Debitur tidak berani protes, karena alternatif mendapatkan KPR di luar bank hampir tidak ada," ujar mantan Komisaris Bank Mutiara itu.
Dapatkan berita update AyoProperti.com di Google News
Read more stories:
Banyak Keuntungan Memiliki Properti, Program Seal The Deal Damai Putra Group Banjir Apresiasi.
Di Pameran Ini Kamu Bisa Dapat Bunga KPR 2,67
BCA Tawarkan Bunga KPR Floating Paling Rendah
