Menjadi bank transaksi adalah cara paling efektif untuk menghimpun dana murah. Tidak mudah dan butuh waktu, tapi mau tak mau harus dilakukan. Manajemen BTN harus bekerja keras menjadikan BTN sebagai perantara sebanyak mungkin orang dalam bertransaksi. Kabar baiknya, BTN sudah melakukan itu karena menjadi bank transaksi itu memang menjadi agenda utama transformasi bisnisnya yang digagas sejak lima tahun lalu. Hasilnya pun sudah terlihat. Tahun lalu misalnya, BTN berhasil menghimpun dana pihak ketiga (DPK) senilai Rp349,93 triliun, meningkat 8,7% dibandingkan Rp321,93 triliun tahun 2022. Dari jumlah itu, kontribusi dana murah mencapai Rp188 triliun, naik 20,4% dibanding 2022 yangbaru Rp156 triliun.
"Sekarang komposisi dana murah BTN mencapai 53,7 persen terhadap total DPK dibanding 48,5 persen tahun 2022. Tertinggi sepanjang sejarah BTN," kata Nixon LP Napitupulu, Direktur Utama BTN. Upaya memperbesar CASA perlu terus dilanjutkan secara persisten sehingga kian besar. Sebagai perbandingan dalam periode yang sama BCA sebagai bank swsata terbesar mampu menghimpun DPK Rp1.102 triliun atau naik 6% dibanding 2022. Sebanyak 80% di antaranya merupakan CASA. Dengan CASA sebesar itu saja, saat ini BCA hanya mampu memberikan bunga KPR 11%, terendah di antara seluruh bank penyalur KPR di Indonesia.
BCA bisa menghimpun dana murah paling besar di antara seluruh bank nasional, karena sejak dini memang diarahkan menjadi transaction bank. Mayoritas pedagang dan pebisnis yang kebetulan beretnis Tionghoa, sejak awal punya preferensi kuat ke BCA. Bank yang kini dikuasai Grup Djarum itu menyambut preferensi itu dengan menyediakan aneka fasilitas yang mendukung dan memudahkan transaksi bisnis mereka. Para karyawan dan masyarakat umum kemudian mengikuti, juga menggunakan BCA sebagai bank untuk bertransaksi. "Punya BCA nggak? Entar gue transfer (duitnya) ke BCA lu." Pembicaraan seperti itu sangat lazim terdengar di tengah masyarakat bila terjadi transaksi.
Sekarang teknologi informasi dan komunikasi (TIK) bisa membantu sebuah bank menjadi bank transaksi. BTN juga sudah menyadarinya. Bank nomor lima terbesar ini membentuk ekosistem digital lewat super apps BTN Mobile. BTN memasukkan pengembangan ekosistem digital itu sebagai agenda terpenting dalam transformasi bisnisnya. BTN progresif mengembangkannya. Apapun transaksinya bisa dilakukan melalui aneka aplikasi di BTN Mobile seperti btnproperti dan btnsmartexperience, termasuk transaksi KPR dan pencarian rumah. Aneka fitur lain sedang dipersiapkan. User-nya saat ini sudah 2,7 juta. Sebanyak lebih dari 1 juta terdaftar tahun lalu. BTN berkolaborasi dengan banyak pihak untuk meningkatkan transaksi di BTN Mobile. Sepanjang 2023 misalnya, transaksinya sudah mencapai 235 juta senilai Rp36 triliunan. Transaksi melalui BTN Mobile merupakan salah satu penyumbang kenaikan perolehan CASA BTN.
Efisiensi
Melalui aplikasi digital itu pula BTN berupaya mengefisienkan proses bisnis sekaligus meningkatkan kapasitas dan kemampuan bersaingnya. Kemudian memperkuat penerapan manajemen risiko melalui pembentukan 10 regional loan processing centre untuk kredit konsumer, dan 10 commercial banking centre untuk kredit komersial, serta mentransformasi KCP agar lebih produktif dengan membaginya menjadi KCP untuk kredit konsumer, KCP untuk kredit UMKM, dan KCP untuk kredit umum. Ya, selain penghimpunan dana murah, efisiensi melalui perbaikan proses bisnis dan kualitas SDM dengan dukungan teknologi digital, memang cara lain yang bisa ditempuh bank agar kian mampu bersaing. Dengan proses bisnis yang lebih efisien, BTN bisa memberikan bunga yang lebih kompetitif.
Erica Soeroto menyatakan, dibandingkan banyak negara di dunia, perbankan di Indonesia belum dapat dikatakan efisien. Hal itu tergambar dari interest rate spread atau Net Interest Margin (NIM)-nya yang masih tinggi, bahkan dibanding perbankan di negara-negara ASEAN. NIM adalah selisih rata-rata tingkat bunga simpanan dengan bunga pinjaman. NIM perbankan di Filipina misalnya, sekitar 4%, Thailand 3 persenan, Malaysia 1,5 persenan, China 2,8 persenan, dan Jepang 0,7 persenan. Bandingkan dengan NIM perbankan Indonesia yang 5-6 persenan. Menurut Direktur Biro Riset Infobank Eko Budi Supriyanto dalam sebuah wawancara, NIM yang tinggi itulah yang membuat banyak investor asing bernafsu mencaplok bank-bank di Indonesia. "Di luar negeri NIM dua persen aja udah top markotop," katanya.
| Nama Negara | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 |
| Jepang | 0,93 | 0,76 | 0,80 | 0,74 | 0,74 |
| Malaysia | 1,81 | 1,64 | 1,54 | 1,45 | 1,52 |
| China | 3,00 | 3,00 | 2,85 | 2,85 | 2,85 |
| Thailand | 2,59 | 2,63 | 3,20 | 3,30 | 3,17 |
| Filipina | 2,52 | 4,11 | 4,30 | 3,99 | 4,05 |
| Indonesia | 5,85 | 5,39 | 3,85 | 4,33 | 4,72 |
| Brunei | 6,36 |
Pekerja informal
Agar proses menjadi bank transaction itu makin cepat, BTN perlu memperluas fitur di BTN Mobile mencakup juga transaksi aneka produk terkait isi rumah. Bukan hanya produk furniture dan aksesorisnya, tapi juga jasa arsitek dan desainer interior, pembelian produk elektronik rumah tangga (home appliances), produk berkebun dan renovasi, sampai produk olah raga, fashion, bahkan bahan makanan dan produk kosmetik. Pada tahap awal target pasar utamanya, ya nasabah BTN sendiri yang saat ini mencapai 7 juta, dengan 2,7 juta sudah memanfaatkan BTN Mobile. Untuk itu BTN bisa berkolaborasi dengan aneka merchant, mungkin juga ride hiling, agar bisa menawarkan harga yang lebih bersaing sehingga konsumen tertarik menggunakan BTN Mobile. Seperti gagasan menjadi bank transaction yang sudah diadopsi BTN dalam program transformasinya, gagasan terakhir ini tidaklah baru. Manajemen BTN sudah mengutarakannya 1,5 dekade lalu. Tapi, entah kenapa saat itu belum digarap persisten dan konsisten.
Selain memperbesar CASA, menjadi bank transaction otomatis juga meningkatkan pendapatan berbasis fee atau fee based income (FBI). Seperti halnya CASA, peningkatan FBI juga sudah mulai dinikmati BTN. Tahun 2023 misalnya, akibat meningkatnya transaksi di BTN Mobile, fee-based income BTN melesat lebih dari 60% dari Rp2 triliun tahun 2022 menjadi Rp3,2 triliun tahun lalu. Kemudian yang tak kalah pentingnya dari menjadi transaction bank adalah memperluas pasar. Bank jadi lebih mudah mengenali performa keuangan calon debiturnya, termasuk calon debitur dari sektor informal yang selama ini baru digarap seadanya oleh perbankan.
Perlu diingat, faktor lain yang menyebabkan tetap kecilnya rasio KPR Indonesia adalah minimnya akses sektor informal ke produk KPR. Hampir 100% penyaluran KPR ke sektor formal. Padahal sektor informal mencakup 60% dari angkatan kerja. Nah, dengan aktifnya mereka bertransaksi melalui BTN Mobile, performa keuangan mereka bisa tergambar lebih jelas, sehingga BTN bisa lebih mudah menyalurkan pembiayaan untuk kelompok informal tersebut. BCA misalnya, makin hari makin aktif dan banyak menyalurkan kredit termasuk KPR ke sektor informal, antara lain karena positioning-nya sebagai transaction bank itu.
Terkait upaya memperluas pasar itu pula, BTN perlu lebih intens memasarkan produk Tabungan Rumahnya kepada generasi milenial yang merupakan pasar rumah terbesar saat ini, dengan memberikan aneka insentif yang menarik. Bukan hanya berupa bunga tabungan yang lebih tinggi, tapi juga misalnya kepastian mendapatkan KPR dengan bunga promo fixed beberapa tahun, biaya KPR yang lebih rendah, diskon harga pembelian furniture dan home appliances, dan lain-lain. Terakhir, BTN juga perlu lebih intens menerapkan konsep ESG dalam penyaluran kredit dan operasi bisnisnya karena saat ini karena sudah menjadi tuntutan pasar. BTN perlu mendukung pengembangan real estate yang lebih ramah lingkungan dengan memberikan pembiayaan dengan rate yang juga lebih ramah.
Sekuritisasi
Ada cara lain BTN mendapatkan dana murah. Yaitu, dengan menerbitkan Efek Beragun Aset (EBA) melalui sekuritisasi aset KPR-nya di pasar modal oleh PT Sarana Multigriya Finansial (SMF). Jadi BTN tidak perlu effort besar seperti sekarang untuk mendapatkan DPK. Bisa langsung potong kompas ke SMF, sehingga dananya bisa lebih murah yang berujung pada bunga KPR yang lebih rendah. Dengan modal disetor saat ini Rp12,8 triliun, leverage KPR yang bisa ditransaksikan SMF untuk disekuritisasi bisa mencapai 20 kali atau sekitar Rp250 triliun!
Hanya, memang selama ini bank-bank termasuk BTN tidak terdorong melakukan sekuritisasi aset KPR-nya karena terkendala aneka regulasi. Dalam Arsitektur Perbankan Indonesia (API) misalnya, "size is matter". Jadi bank enggan menjual KPR-nya karena akan menurunkan asetnya. Apalagi yang disekuritisasi pasti aset-aset KPR berkualitas tinggi yang akan mempengaruhi kinerja keuangannya. Sejauh ini hanya BTN yang cukup rutin melakukan sekuritisasi aset KPR. Tapi, nilainya masih sangat kecil untuk memulai pembentukan dana murah berjangka panjang. Selama 2009-2023 BTN tercatat melakukan sekuritisasi aset KPR senilai Rp13,4 triliun, atau rata-rata hanya Rp890 miliaran per tahun. Tujuannya lebih untuk menormalkan rasio penyaluran kredit atau loan to deposit ratio (LDR)-nya agar tetap selaras dengan ketentuan Bank Indonesia.
Padahal, kalau bank terdorong menjual aset KPR-nya, rasio KPR terhadap PDB bisa lebih cepat meningkat. Fungsi bank sebagai pendorong pertumbuhan ekonomi pun terwujud. Dengan akselerasi penyaluran KPR yang lebih cepat, dampaknya terhadap sektor riil pun akan besar. Memang sekuritisasi aset KPR tidak serta merta akan menyediakan dana murah berjangka panjang. Perlu waktu dan proses. Mungkin untuk tahap awal jangka waktu EBA-nya hanya 3-5 tahun. Tapi, lama kelamaan dengan makin besarnya nilai sekuritisasi dan makin kulinonya pasar (investor di pasar modal) terhadap EBA, periode EBA-nya pun bisa lebih lama.
"Makin banyak transaksi yang menghasilkan aliran dana dari pasar modal ke sektor perumahan, sehingga mekanisme pasar yang efisien dan persaingan terbentuk, semua itu akan mendorong penurunan bunga KPR," kata Erica. Ia menyebutkan, KPR di Amerika Serikat bisa sampai 30 tahun dengan bunga yang rendah karena SMF-nya sudah terbentuk sejak tahun 30-an. Jadi, investornya sudah kulino. "Investasi 30 tahun di EBA pun mereka secure karena ada kepastian, tidak terganggu gejolak bunga di pasar. Di kita saat ini memasarkan EBA lima tahun saja masih sulit," jelasnya.
Ia menambahkan, tidak efisien bagi bank mengekep KPR-nya sampai lunas. Lima tahun pertama bank memang memperoleh pendapatan bunga yang besar dari KPR itu, sementara porsi pengembalian pokok utangnya sangat kecil. Tapi, setelah lima tahun porsi cicilan pokoknya mulai membesar, porsi pendapatan bunganya mengecil. "Saat itu biaya pengelolaan KPR hanya beda tipis dengan pendapatan bunganya. Jadi, sudah tidak efisien bagi bank ngekepin KPR-nya. Lebih baik KPR-nya dijual melalui SMF, sehingga bank bisa menyalurkan KPR baru yang pendapatan bunganya lebih besar," terang Erica. Namun, ya itu, bank enggan menjual aset KPR-nya karena di perbankan Indonesia size itu sesuatu banget.
Dapatkan berita update AyoProperti.com di Google News
Read more stories:
Menteri BUMN: BTN Harus Bisa Membiayai Pengadaan Rumah Lebih Banyak
Gairah KPR Syariah Makin Perlu Dana Murah
Bunga Kredit Rumah Rendah Bila Ada Dana Murah 1
Laba BTN Syariah Melesat 110 Persen!
