Harga menjadi pertimbangan utama kebanyakan konsumen saat membeli rumah. Dan, itu tidak salah, karena harga memang bisa mencerminkan kualitas sebuah produk. Ingat saja ungkapan “ada harga ada rupa”. Pengembang suka menyebut lokasi sebagai faktor penentu harga rumah. Makin strategis lokasinya, kian mahal harga rumahnya. Strategis di sini maksudnya terutama, lokasi rumah mudah diakses dengan berbagai moda transportasi.
Tapi, pernyataan itu baru setengah benar. Masih banyak faktor lain yang juga mempengaruhi harga rumah. Karena itu bila mendapati harga sebuah rumah lebih rendah daripada rumah tipe sekelas di perumahan yang setara di lokasi lain, jangan buru-buru berkesimpulan, harga rumah itu lebih kompetitif. Dari perbincangan dengan sejumlah developer, bankir, dan pengamat di Jakarta, setidaknya ada 10 faktor yang menentukan harga sebuah rumah. Semuanya harus dipertimbangkan saat melakukan perbandingan harga rumah. Perbandingan bisa antar rumah sekelas di satu kawasan atau antar rumah sekelas di kawasan yang berbeda.
Faktor pertama yang menentukan harga rumah, adalah lokasi perumahan menyangkut kondisi lingkungan baik fisik (lansekap, vegetasi, temperatur udara, kualitas air, suasana di sekitarnya, dan lain-lain) maupun sosial (tingkat hidup, budaya, dan sikap warga setempat), serta posisi rumah dari area-area tertentu yang dianggap sebagai nilai kurang seperti SUTET (Saluran Udara Listrik Tegangan Ekstra Tinggi), tempat pembuangan sampah, pemakaman, daerah genangan, dan lain-lain. Makin menyenangkan kondisi lokasi, kian tinggi harga rumahnya. Harap dipahami, faktor lokasi ini kerap jadi pertimbangan utama bank dalam menyalurkan kredit pemilikan rumah (KPR). “Rumah di kawasan kumuh, di bawah SUTET atau dekat TPA (tempat pembuangan sampah), biasanya sulit dapat KPR,” kata Dewi Damajanti Widjaja, mortgage banker dari sebuah bank swasta ternama di Jakarta.
Faktor kedua yang menentukan harga rumah, adalah aksesibilitas dari rumah/perumahan ke pusat-pusat kegiatan, atau kemudahan mencapai jalan utama di kawasan yang menuju ke pusat-pusat kegiatan. Misalnya, di megapolitan Jabodetabek pusat kegiatannya adalah Jakarta. Rumah di perumahan yang berada di jalan utama menuju Jakarta pasti lebih tinggi harganya dibanding rumah sekelas di perumahan yang lokasinya di jalan yang lebih kecil. Begitu pula rumah yang paling dekat atau paling mudah dicapai dari Jakarta, pasti lebih tinggi harganya dibanding rumah setipe di perumahan yang lokasinya lebih jauh dan lebih ribet mengaksesnya.
Contoh, rumah tipe 36/90 di sebuah mini real estate di Jalan Abdul Wahab, Sawangan, Kota Depok, dilepas sekitar Rp600 juta, dibanding rumah tipe yang sama di sebuah perumahan di Jonggol, Bogor, yang hanya Rp400 jutaan. Harga rumah di real estate pertama lebih tinggi, terutama karena lokasinya lebih dekat (sekitar 12 km) ke Jakarta Selatan, dan lebih banyak atau lebih mudah aksesnya kendati Jl Abdul Wahab bukan terbilang jalan utama. Yaitu, melalui Jalan Raya Parung–Bojongsari–Cinangka–Ciputat, Jalan Raya Muchtar–Meruyung–Limo–Cinere, atau Jalan Raya Sawangan–Dewi Sartika–Margonda–Lenteng Agung.
Bandingkan dengan perumahan kedua. Kendati lokasinya di jalan utama (Jalan Raya Jonggol-Cileungsi), tapi jaraknya sekitar 23 km dari gerbang tol Cibubur, Jakarta Timur, dan aksesnya ke Jakarta praktis hanya lewat Jalan Raya Jonggol–Cileungsi. Dengan kata lain, lokasi yang lebih mudah diakses, membuat harga tanah (rumah)-nya lebih tinggi, dibanding lokasi yang terbatas aksesnya. Itu pula sebabnya kedekatan dengan gerbang tol, stasiun kereta, terminal bus, jalan raya yang banyak dilalui angkutan umum, dan lain-lain yang memperlancar akses, selalu jadi nilai jual sebuah rumah.
Namun, jarak tempuh kadang tidak selalu jadi ukuran. Perumahan yang lebih jauh, tapi dari lokasi menuju pusat-pusat kegiatan hanya perlu sekali naik angkutan umum ke gerbang tol, stasiun kereta, atau jalan raya (jalan utama) di kawasan, bisa jadi lebih tinggi harga rumahnya dibanding rumah di perumahan yang secara jarak lebih dekat ke Jakarta, tapi untuk mencapai stasiun terdekat saja dari lokasi perumahan, orang harus muter-muter atau berganti angkot beberapa kali.
Selanjutnya: Faktor Penentu Harga Rumah (2)
Dapatkan berita update AyoProperti.com di Google News
Read more stories:
Harga Rumah Meningkat Terbatas
Harga Rumah Diprediksi Naik Pasca Pemilu
Ini Harga Baru Rumah Tapak Bersubsidi, Berlaku Mulai 1 Januari
