Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dilansir Bank Indonesia (BI) secara berkala menyebutkan, lebih dari 75% konsumen menggunakan fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) dari perbankan saat membeli rumah real estate. Kendati demikian, secara umum masih sedikit konsumen yang bisa mendapatkan KPR dan karena itu sulit membeli rumah. Kendala utama konsumen sulit mendapatkan KPR adalah tingkat bunga yang tinggi dan persyaratan uang muka yang besar.
Karena masih sedikitnya konsumen yang bisa mengakses KPR itu, jangan heran rasio penyaluran KPR dibanding Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia tidak beranjak dari angka 2 persenan, jauh di bawah rasio penyaluran KPR negara-negara tetangga sekalipun, apalagi dibanding rasio penyaluran KPR negara-negara maju. Filipina juga terbilang masih kecil rasio penyaluran KPR-nya, tapi tetap di atas Indonesia. Yaitu, 3,47 persen (Erica Soeroto 2018, Efisiensi Sebagai Basis Kebijakan Penyelenggaraan Perumahan Rakyat).
Memang, kalau melihat Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) yang ditampilkan bank-bank di situsnya, angkanya sudah cukup rendah, sekitar 7 persenan. Tapi SBDK baru bunga dasar. Untuk menjadi bunga kredit, bank menambahkan dulu premi resiko ke dalam SBDK itu sebelum menawarkannya kepada calon debitur (peminjam). Premi risiko adalah gambaran penilaian bank terhadap kemampuan calon debitur selama tenor kredit melunasi utang, berdasarkan kondisi keuangan dan prospek bidang usaha yang digelutinya. Bank-bank di Indonesia rata-rata mengenakan premi risiko (plus keuntungan) yang besar ke dalam SBDK. Alasannya, risiko berusaha di Indonesia juga tinggi.
Akibatnya, bunga kredit termasuk KPR pun menjadi tinggi. Saat ini sekitar 11-13 persen efektif floating. Yang bisa memberikan bunga KPR 11% hanya Bank BCA. Itu pun hanya untuk nasabah setianya atau konsumen yang membeli rumah di perumahan yang bekerja sama dengan BCA. Bahkan, saat bunga acuan BI mencapai 3,75% pada masa pandemi Covid-19 yang disebut terendah sepanjang sejarah, bunga KPR tetap tinggi, sekitar 9,5-11,5% per tahun. Dengan BI menaikkan bunga acuan menjadi 6% pekan lalu, hampir pasti bunga KPR akan naik lagi, setidaknya 1%. Soalnya bunga simpanan seperti deposito sudah duluan naik.
Dengan bunga KPR efektif floating 13% per tahun seperti sekarang, cicilan rumah seharga Rp300 juta yang dibeli dengan KPR 15 tahun dan uang muka 15%, mencapai lebih dari Rp3 juta/bulan. Hanya terjangkau konsumen berpenghasilan setidaknya Rp10 juta. Rumah seharga Rp300 juta tergolong rumah menengah bawah yang menyasar konsumen dari kalangan muda. Sangat sedikit kaum muda pembeli rumah pertama yang punya penghasilan Rp10 juta per bulan.
Mantan Direktur Utama PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) Erica Soeroto dalam sebuah wawancara dengan AyoProperti mengatakan, bunga KPR di Indonesia memang masih tinggi dibanding negara tetangga sekalipun. Agar bisa dijangkau lebih banyak konsumen, bunga KPR efekfit floating di Indonesia harus bisa ditekan menjadi setidaknya 8%.
Dapatkan berita update AyoProperti.com di Google News
Read more stories:
Kuotanya Merosot, MBR Buru-Buru Beli Rumah Subsidi
KPR Subsidi Jadi Penopang Utama Pertumbuhan Kredit BTN
Pengembang REI Paling Banyak Bangun Rumah Subsidi
