Lima tahun lalu sebagian besar (67%) konsumen apartemen di Jakarta adalah investor yang membelinya untuk dijual lagi dan/atau disewakan. Hanya 33% yang membeli apartemen untuk dihuni sendiri (end user). Sekarang komposisinya sudah berubah. Sekitar 56% pembeli apartemen di Jakarta adalah end user dan 44% investor. "Jumlah investor merosot karena mereka merasa tidak untung membeli apartemen, baik dari gain (surplus dari kenaikan harga jual) maupun yield (penyewaan)," kata Ferry Salanto, Associate Director Research Colliers Indonesia, saat memaparkan Q4-2023 Colliers Quarterly-Jakarta versi Colliers Indonesia beberapa waktu lalu.
Menurut Ferry, pasar apartemen melemah sejak 6-7 tahun terakhir karena kebanyakan suplai. Penjualannya terus menurun sejak tahun 2015/2016. Selama 2021-2023 penjualannya bahkan hanya sekitar 1.000-an unit per tahun. Penjualan apartemen seret, peluncuran proyek baru pun hampir tidak ada selama beberapa tahun terakhir. Tahun lalu misalnya, hanya ada 2-3 proyek baru yang dilansir ke pasar dengan jumlah unit terbatas. Bahkan sebagian proyek berjalan ditunda konstruksinya selama pandemi. Harga apartemen pun stagnan.
Setelah pandemi baru pengembang melanjutkan pengembangan dan fokus memasarkan proyek berjalan. Harga tetap stagnan dan pengembang menawarkan banyak kemudahan cara bayar untuk menarik minat konsumen. Nah, karena komposisi konsumen bergeser menjadi lebih banyak end user, apartemen siap huni atau sudah jadi pun menjadi lebih favorit ketimbang apartemen dalam tahap konstruksi. Beda dengan investor yang membeli apartemen saat prapenjualan atau under construction, guna mendapatkan yield dan capital gain bila apartemen disewakan atau dijual lagi setelah jadi.
Hal itu tergambar dari net take up rate (tingkat penyerapan bersih) proyek apartemen selama lima tahun terakhir. Net take up apartemen siap huni stabil di angka lebih dari 95% sepanjang lima tahun terakhir. Sebaliknya net take up apartemen under construction terus menurun dari di atas 60% menjadi 50-an persen. Apartemen menengah bawah menjadi favorit konsumen karena harganya paling terjangkau, disusul apartemen menengah ke atas dan apartemen kelas atas. Insentif free PPN yang dilansir pemerintah tahun 2021-2022, kemudian November 2023 untuk rumah siap huni seharga hingga Rp5 miliar/unit, makin mendorong konsumen lebih memilih apartemen yang sudah jadi.
"Tahun ini ada 10.581 unit apartemen stok (sudah jadi) yang bisa dibeli dengan memanfaatkan insentif free PPN. Didominasi apartemen menengah bawah (sekitar 45 persen) seharga Rp500 juta-Rp600 jutaan per unit," ungkap Ferry. Sisanya 41% adalah apartemen menengah ke atas seharga di atas Rp600 jutaan sampai Rp1,5 miliaran, dan 14% apartemen kelas atas seharga Rp2 miliaran sampai tidak lebih dari Rp5 miliar. Harga apartemen di Jakarta saat ini stabil di angka Rp35 jutaan rata-rata per unit. Harga apartemen tertinggi tercatat di distrik bisnis (CBD) sekitar Rp52 juta rata-rata per unit, disusul Jakarta Selatan sekitar Rp40 juta, dan di luar kedua wilayah itu sekitar Rp27 juta.
Dapatkan berita update AyoProperti.com di Google News
Read more stories:
Sudah Jadi dan Setengah Jadi, 5 Apartemen Ini Lebih Aman Dibeli
Tahun Ini Saat Tepat Beli Apartemen
Kenapa Kebanyakan Orang Kota Tetap Memilih Rumah Tapak?
