Properti Siap Huni Tetap Menguntungkan Sebagai Investasi
Salah satu faktor yang membuat konsumen terpikat membeli properti inden secara tunai (langsung atau bertahap), adalah modalnya yang kecil. Biasanya demi menarik duit konsumen, developer hanya mensyaratkan depe 10% atau bahkan tanpa depe, cukup tanda jadi. Kalaupun mengenakan depe yang lebih besar, pembayarannya juga bisa dicicil selama janji serah terima rumah. Misalnya, dua tahun. Daya tarik lain cara bayar tunai bertahap, konsumen tidak terkena aneka biaya seperti dalam pembelian dengan KPR dari bank yang besarannya mencapai 4–5% dari harga rumah.
Karena ditarik seakan-akan menjadi investor yang ikut urunan membiayai proyeknya, harga rumah yang dikenakan developer kepada konsumen juga lebih rendah. Paling rendah harga properti yang dibeli secara tunai keras saat prelaunching (harga perdana sebelum proyek resmi dilansir). Karena harganya lebih rendah dibanding bila dibeli dengan KPR, prospek kenaikan nilai properti inden itu saat nanti sudah jadi pun menjadi tinggi. Paling tidak begitulah teorinya, sehingga banyak pemilik duit tergiur membeli.
Rina Dewilina, perencana keuangan di Jakarta, seperti dikutip housingestate, mengakui harga rumah inden yang dibeli tunai jauh lebih rendah. Jadi, berpotensi memberikan keuntungan yang besar kepada pembelinya dari kenaikan nilainya saat sudah jadi nanti. Namun, hal itu juga tergantung dari realisasi kenaikan nilai rumah itu saat dijual.
Misalnya, developer memproyeksikan kenaikan nilai rumah rata-rata 10% per tahun sehingga menjadi Rp500 juta tiga tahun mendatang. Sementara akumulasi cicilan bertahap ke developer selama tiga tahun mencapai Rp400 juta. "Itu berarti investasi rumahnya kurang menguntungkan, karena hanya naik 20 persen selama tiga tahun," kata Rina. Ia menambahkan, pada cara bayar tunai bertahap developer lazim mengenakan bunga berupa harga rumah yang lebih tinggi. “Harga rumah tunai bertahap adalah harga tunai keras ditambah bunga,” tukasnya.
Tony Eddy, Presdir dan Lead Project Marketing Advisor Tony Eddy & Associates (Jakarta), berpendapat, potensi kenaikan nilai rumah inden yang dibeli secara tunai yang tinggi itu hanya ilusi yang dipompakan developer n untuk menarik duit konsumen. "Potensi kenaikan harga rumah inden yang tinggi itu hanya di atas kertas. Harga riilnya tidak setinggi yang diproyeksikan. Coba saja jual setelah rumahnya jadi, paling lakunya berapa,” katanya.
Ia menyatakan, paling aman membeli rumah baru yang sudah jadi baik sebagai investasi atau dihuni sendiri. Harganya sudah riil dan lebih rendah daripada harga properti sekelas yang masih inden. Jadi, potensi kenaikan harganya lebih mudah diperkirakan. Menurut Tony, membicarakan keuntungan itu juga harus mempertimbangkan risiko. Membeli properti yang sudah jadi secara tunai atau dengan KPR/KPA jelas minim risiko. Selain harganya sudah riil, legalitas dan kualitas bangunannya sudah jelas.
Ia menambahkan, membeli properti inden secara tunai itu sangat berisiko, karena jaminannya hanya komitmen pengembang dan kwitansi pembayaran tanda jadi atau uang muka. Sementara keuntungannya belum tentu. Bila telat mencicil (dalam cara bayar tunai bertahap), developer mengenakan denda harian yang dalam sebulan bisa mencapai lima persen. Menunggak tiga bulan berturut-turut, transaksi dianggap batal dan uang yang sudah disetor konsumen hangus. Sebaliknya kalau developer yang telat melakukan serah terima atau bahkan gagal membangun, konsumen tidak bisa berbuat banyak. Protes tak pernah ditanggapi dengan memuaskan. Risiko sepenuhnya ditanggung konsumen, meski mereka sudah menjadi kreditur pemberi pinjaman gratis kepada developer. “Logikanya kebalik-balik,” kata magister real estate dari University of Wisconsin, Amerika Serikat, itu.
