Jangan Sampai Jadi Orang Kaya tapi Bokek
"Investasi properti itu enak dan gampang. Dijemur saja pasti untung,” kata seorang broker properti ternama di Jakarta, kepada AyoProperti beberapa waktu lalu. Maksudnya, investasi properti itu tinggal beli, rawat, sewakan atau jual saat nilainya meningkat. Tapi, praktiknya tidak segampang itu. Selain dana yang cukup, diperlukan juga pengetahuan praktis tentang properti dan bisnis terkait. Anda harus paham aturan main dan berbagai ranjau dalam berinvestasi, serta selalu up date perkembangan bisnis properti dan ekonomi terkini. Apalagi, data supply dan demand yang akurat di Indonesia sulit didapat. Jadi, kita tidak tahu benar apakah harga yang ditawarkan developer wajar atau ketinggian.
Sejak beberapa tahun sebelum pandemi Covid-19, kita bisa melihat begitu banyak plang “rumah djual” di berbagai kawasan, termasuk di kawasan yang disebut elite di Jakarta serta berbagai kota baru di pinggir Jakarta. Tapi, sudah sekian kali berganti broker, rumah-rumah itu tetap belum laku. Dijual dengan harga diskon pun tak ada yang tertarik. Sebaliknya yang ingin melepas rumahnya malah makin banyak.
Salah satu hal yang sangat penting dipahami dalam investasi properti, adalah siklus bisnis properti. Bahwa, bisnis ini ada masa naik (booming), ada masa turun (resesi). Ada pula masa menciut (kontraksi) sebelum pulih lagi (revival) yang merupakan periode transisi menuju booming kembali. Setiap fase bisa berlangsung beberapa tahun atau bertahun-tahun seperti sekarang, tergantung situasi ekonomi, sosial dan politik, dan kebijakan pemerintah. Dengan memahami siklus itu anda bisa membeli, menjual, menahan atau mengganti properti pada saat yang tepat.
Fase booming atau peak ditandai dengan likuiditas yang longgar, inflasi dan bunga bank yang rendah. Orang mudah mendapatkan uang dan karena itu ingin membeli, sehingga pengembang berpesta (sellers market). Inilah saat tepat menjual properti anda. Pada fase ini harga properti cenderung tinggi karena permintaan lebih banyak dibanding suplai. Setiap launching proyek langsung habis diserbu pembeli.
Akibatnya, harga properti pun perlahan naik dan inflasi mulai terkerek. Inflasi naik, bunga bank juga ikut. Konsumen mulai menunda pembelian. Penjualan developer pun menurun dan suplai di pasar mengendur, launching produk baru mulai jarang. Developer memberikan insentif untuk menahan penurunan tersebut. Inilah masa kontraksi atau weak market, saat anda mungkin perlu mengganti properti yang ada di tangan.
Penurunan berlanjut yang ditandai dengan bunga tinggi dan kredit yang ketat. Bisnis properti pun memasuki masa resesi. Pada fase ini developer sangat haus likuiditas. Barang mencari uang. Pengembang menawarkan lebih banyak insentif. Inilah buyers market (pasar pembeli), saatnya investor membeli karena harga properti terkoreksi. Seiring membaiknya situasi, pasar berangsur pulih, inflasi dan bunga turun dan likuiditas mengendur. Inilah fase recovery atau soft market sebagai awal menuju booming lagi.
Saat ini siklus itu masih berada di fase resesi yang terlihat dari masih lemahnya pasar. Dibanding dekade-dekade sebelumnya, fase resesi di bisnis properti Indonesia kali ini memang jauh lebih lama yang belum pernah terjadi sebelumnya. Antara lain karena harga properti sudah kadung dikerek terlalu tinggi oleh developer selama fase booming tahun 2010 - 2012. Diperburuk situasi sosial politik dalam Pilkada Jakarta yang bernuansa SARA serta Pemilu 2019 yang panas dan memecah belah. Investor pun tidak nyaman dan memilih wait and see.
Itulah sebabnya rumah-rumah di kawasan elit itu menjadi properti amsyong (apes). Di-listing 6-7 tahun lalu, sampai sekarang belum laku-laku. Situasinya makin parah menyusul terjadinya pandemi. Jadi, saat ini memang bukan waktunya menjual, tapi menahan (hold) properti di tangan dan membeli yang baru kalau punya dana, mumpung harganya sedang jatuh. Di sinilah pentingnya juga memahami prinsip utama investasi properti. Tanamkan hanya “uang dingin” yang tidak akan digunakan baik untuk bisnis maupun biaya hidup dalam jangka panjang. Properti bukan investasi yang likuid. Ketika tiba-tiba butuh duit, perlu waktu menguangkannya. Berinvestasi dalam properti perlu cukup informasi. Ini hal lain yang juga harus dipahami. Kalau tidak, anda akan menjadi orang kaya tapi bokek.
