Beli Rumah Itu Harus Aman
Rumah adalah pengeluaran terbesar seseorang selama hidupnya. Proses pembeliannya juga memerlukan banyak daya dan upaya. Saat ini karena pasar belum pulih pasca pandemi Covid-19, banyak insentif ditawarkan developer dan perbankan yang memungkinkan kamu lebih mudah membeli rumah. Tapi, berbagai insentif itu juga berisiko. Soalnya rumah real estate umumnya dipasarkan inden (masih berupa gambar dengan janji serah terima sekian bulan kemudian). Jadi, pegangan kamu hanya bukti pemesanan rumah. Salah satu risikonya, pengembang perumahan kabur atau pembangunan rumahnya mandek. Bagaimana supaya pembelian rumah tetap aman?
Tony Eddy, Presiden Direktur Tony Eddy & Associates, sebuah perusahaan konsultan properti di Jakarta, menyarankan konsumen membeli rumah yang sudah jadi. Lokasi persil dan bangunannya sudah jelas dan bisa diperiksa, begitu juga sertifikatnya. Jadi, sangat aman. "Selain itu harganya juga lebih riil dan dan lebih rendah daripada rumah inden sekelas," katanya kepada AyoProperti.
Memang, sangat sedikit developer yang memasarkan rumah jadi. Tapi, di sejumlah proyek ada saja rumah siap huni (ready stock) entah karena belum laku, ditarik lagi dari konsumen karena gagal bayar, atau rumah yang dibeli investor dan dititipkan kepada developer untuk dijual. Bagaimana kalau kamu tidak bisa membeli rumah jadi?
Beli rumah inden dengan kredit pemilikan rumah (KPR) dari bank. Semua bankir KPR menyatakan, tak ada yang lebih aman kecuali membeli rumah dengan KPR. Entah rumahnya inden atau sudah jadi. Sebelum menberikan KPR untuk pembelian rumah itu, bank akan memastikan dulu legalitas proyek dan reputasi developernya. Harga rumah yang dibeli dengan KPR mungkin sedikit lebih tinggi dibanding bila dibeli secara tunai bertahap, tapi sepadan dengan keamanannya.
Bank juga akan menaksir (valuasi) harga rumah yang wajar sebelum memberikan kredit. Soalnya, dalam banyak kasus, insentif yang ditawarkan pengembang hanya gimmick. Misalnya, harga rumah dinaikkan dulu, baru insentif bebas biaya ditawarkan. Jadi, konsumen tidak benar-benar menikmati bebas biaya. Valuasi bank bisa menjadi salah satu petunjuk. Misalnya, bank hanya mau memberikan plafon KPR 60% atau 70%, sehingga kamu harus menyiapkan depe yang besar. Ini bisa berarti harga rumah ketinggian atau reputasi developer dan prospek proyeknya kurang meyakinkan.
Untuk insentif seperti depe bisa dicicil, bila rumah dibeli dengan KPR, kamu harus memastikan tetap layak mendapat KPR saat cicilan depe itu lunas. Tak ada bank yang mau menggaransi sejak awal kamu pasti mendapat KPR setelah cicilan depe itu tuntas. Misalnya, rumah seharga Rp400 juta bila dibeli dengan KPR 20 tahun, bunga 12% per tahun, dan depe 15% (Rp60 juta) yang bisa dicicil 24 bulan (2 tahun), angsurannya Rp3,74 juta/bulan. Untuk angsuran sebesar itu, kamu harus punya penghasilan bersih setidaknya Rp12 juta/bulan, karena bank menghitung kemampuan mencicil debitur maksimal 30% dari penghasilan bersihnya.
Bila selama mencicil depe rumah itu kamu mengambil kredit lain sehingga penghasilan bersih itu turun, kamu bisa gagal mendapat KPR saat depe lunas dua tahun kemudian. Soalnya, angsuran KPR jadi naik melebihi 30% dari penghasilan bersih kamu. Karena kamu gagal mendapat KPR, akumulasi cicilan depe yang sudah disetor ke developer dipotong, atau kamu diminta melanjutkan pembelian dengan cara tunai bertahap. Mumet kan?
