Rumah Siap Huni Kok Belum Bersertifikat?
Membeli rumah siap huni atau ready stock memang lebih aman dan memberi kepastian. Tapi, kekurangannya juga ada. Misalnya, rumah siap huni di proyek real estate kebanyakan kavelingnya tidak standar, atau berada di posisi hoek sehingga harganya lebih tinggi karena kavelingnya lebih luas. Konsumen juga harus menyiapkan dana lebih besar untuk uang mukanya. Kalaupun depe-nya bisa diangsur, paling 3-6 kali. Tidak bisa lebih lama seperti pada rumah inden yang cicilan depe-nya disesuaikan developer dengan proses pematangan lahan.
Pada sebagian rumah ready stock, selain depe konsumen juga harus menyiapkan dana untuk membayar bea dan pajak (PPN, BPHTB, AJB, dan biaya KPR kalau pembelian menggunakan KPR dari bank). Khusus pembelian dengan KPR, setelah cicilan depe lunas, konsumen juga belum tentu mendapatkan plafon KPR sesuai dengan perkiraan. Karena rumahnya sudah jadi, sebagian bank melakukan taksasi (penaksiran) dulu terhadap rumahnya sebelum memberikan kredit. Tidak cukup berpedoman pada price list yang disodorkan developer.
Bank cenderung konservatif dalam menilai harga sebuah rumah. Apalagi, terhadap rumah di real estate favorit yang masih terus berkembang, karena sering harganya sudah “digoreng” demi kepentingan investor. Tidak sedikit pemilik rumah (investor) membuat kesepakatan harga dengan calon pembeli dilengkapi kwitansi bermeterai, untuk meyakinkan bank soal nilai rumahnya. Tentu saja bank tidak mau percaya begitu saja.
Bank menilai rumah siap huni berdasarkan banyak faktor. Mulai dari price list rumah baru inden tipe yang sama di klaster sekelas, transaksi faktual di kawasan, kondisi dan kualitas bangunan, NJOP, sampai harga rumah saat dulu dibeli inden. Kepada pemilik rumah, bank akan meminta bukti transfer depe atau cicilan tunai bertahapnya ke rekening pengembang, tidak cukup kwitansi jual beli berdasarkan price list.
Akibatnya, proses KPR rumah siap huni lebih lama, dan plafon kredit yang diperoleh pembeli (debitur) bisa lebih rendah dari perkiraan. Sebab itu sebelum mengajukan KPR untuk rumah jadi, ada baiknya anda minta bantuan penaksir profesional untuk menilai harga wajarnya. Jadi, ekspektasi anda terhadap plafon KPR yang mungkin didapat lebih realistis. Kecuali pemasaran rumah jadi itu dikerjasamakan developer dengan bank seperti pada rumah inden. Plafon KPR-nya bisa lebih sesuai dengan kemampuan membayar depe.
Anda bisa juga membeli rumah jadi di proyek real estate di pasar seken. Tapi kekurangannya, di banyak real estate sertifikat rumahnya belum dipecah, karena sebagian besar rumah itu dibeli investor saat dipasarkan inden oleh developer. Setelah jadi atau setengah jadi, si investor melepas rumahnya kepada investor lain. Investor lain ini melegonya lagi kepada investor berikutnya. Setiap transaksi masih di bawah tangan. Istilahnya alih hak. Jadi, transaksinya belum beralas AJB, karena semua investor tidak mau terkena bea dari peralihan hak atas tanah dan bangunan rumah itu. Jadi, developer pun belum bisa memproses pembuatan sertifikat rumahnya. Bank tidak mau memberikan KPR rumah ready stock seperti itu. Bank hanya mau membiayai rumah siap huni yang dipasarkan developer, karena ada garansi pemecahan sertifikat dari developer.
