Aman Nggak Sih Beli Rumah Secara Tunai Bertahap?
Cara bayar tunai bertahap (installment) langsung ke rekening developer banyak ditawarkan pengembang real estate. Prosesnya sederhana, tidak njelimet seperti kredit pemilikan rumah/apartemen (KPR/KPA) dari bank, dan bisa tanpa uang muka, cukup tanda jadi saja. Cara bayar tunai bertahap juga tanpa biaya seperti KPR/KPA. Kecuali nanti setelah rumahnya jadi dan konsumen perlu meneken Akta Jual Beli (AJB). Ini pun tetap lebih rendah biayanya daripada biaya KPR.
Harga rumah atau apartemen yang dibeli secara tunai bertahap juga lebih rendah dibanding dibeli dengan KPR, kendati di sebagian perumahan bisa lebih tinggi tergantung periode tunai bertahapnya. Karena itu potensi keuntungan dari kenaikan harga (gain) rumah tunai bertahap bisa lebih besar. Bagi yang malas membeli rumah dengan KPR dari bank, karena misalnya bunganya tinggi, cara bayar tunai bertahap bisa jadi alternatif. Apalagi, periode tunai bertahapnya bisa cukup lama, hingga 3-5 tahun.
Hanya, cara bayar tunai bertahap juga berisiko. Yang paling jelas karena periodenya jauh lebih pendek dibanding tenor KPR, cicilannya juga tinggi, sehingga lebih cocok untuk orang yang paham risiko berinvestasi. Pembayaran angsurannya juga harus lancar. Kalau tidak, konsumen yang sebenarnya sudah menjadi kreditur atau pemberi pinjaman gratis kepada developer, dikenai denda harian yang sebulannya bisa mencapai 3–5 persen. Bahkan, bila gagal bayar atau default, cicilan yang sudah disetor sebelumnya bisa hangus atau dipotong cukup besar.
Jadi, kalau mengambil cara bayar tunai bertahap, kamu harus benar-benar memastikan mampu mencicil. Risiko sepenuhnya ditanggung konsumen. Kalangan pengembang pun mengakuinya. “Posisi konsumen lemah dan di Indonesia belum ada perlindungan yang memadai terhadap kepentingan konsumen,” kata seorang direktur sebuah perusahaan pengembang besar yang sudah gopublik dalam sebuah wawancara dengan AyoProperti.
Hampir 100 persen rumah atau apartemen yang bisa dibeli secara tunai bertahap adalah rumah inden, masih berupa gambar dengan janji serah terima sekian bulan kemudian. Dalam banyak kasus sebagian besar legalitas dan perizinan proyek perumahan atau apartemennya saat dipasarkan masih dalam proses. Karena itu pegangan konsumen hanya komitmen developer, selain bukti pembayaran tanda jadi dan/atau uang muka, ditambah mungkin Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di bawah tangan antara developer dan konsumen. Jadi, cara bayar tunai bertahap menjanjikan potensi keuntungan yang tinggi dari rumah yang dibeli, tapi juga jauh lebih berisiko.
Menurut Tony Eddy, Presiden Direktur Tony Eddy & Associates, sebuah perusahaan konsultan properti di Jakarta, dalam sebuah wawancara beberapa waktu lalu, dalam cara bayar tunai bertahap, pengembang melakukan fungsi developer sekaligus perbankan. Di perbankan ada lembaga yang mengawasi dan menggaransi bila terjadi apa-apa pada uang nasabah, di real estate tidak ada yang menjamin kalau developer wan prestasi, seperti telat melakukan serah terima, spek bangunan tidak sesuai janji, atau bahkan tidak membangun rumahnya.
Wan prestasi pengembang bisa berawal dari kesalahan dalam desain, konstruksi, manajemen, dan lain-lain. Misalnya karena kurang cermat, desain proyek harus direvisi di tengah jalan yang berpotensi menghentikan pembangunannya, padahal konsumen sudah menyetor uang. Contohnya, developer menawarkan apartemen khusus perempuan. Ternyata penjualannya seret sehingga konsep proyek diubah. Ini berpotensi membuat pengembangan proyek mandek.
Sementara konsumen tidak punya kuasa sedikit pun memastikan penggunaan uang cicilannya memang dipakai developer untuk kepentingan mereka: mengembangkan proyek sesuai komitmen. "Pengembang dengan tata kelola yang baik pun bisa melakukan kekeliruan. Misalnya, duit konsumen diinvestasikan dulu, dibelikan tanah, atau digunakan di tempat lain, sehingga pengembangan proyek tersendat. Konsumen tidak bisa apa-apa. Tidak ada kewajiban developer menginformasikan penggunaan duit konsumen yang sudah secara sukarela menjadi kreditur dalam cara bayar tunai bertahap,” jelas Tony.
