Beli Rumah atau Sewa Selamanya?

Dalam sebuah wawancara, praktisi dunia kreatif Yoris Sebastian memperkirakan, menyicil rumah mungkin tidak akan ada dalam agenda kebanyakan kaum milenial dan gen-Z. Alasannya, bahkan dengan menggabungkan pendapatan (joint income) pun, sangat sulit bagi mereka yang baru menikah untuk bisa punya rumah sendiri yang sesuai dengan keinginan mereka desain dan surrounding-nya. “Menyewa rumah atau apartemen di tengah kota mungkin jauh lebih realistis buat mereka,” katanya. Pendapat itu ada benarnya.

Tapi, punya rumah sendiri juga perlu lho. Soalnya, rumah itu juga aset, bukan sekedar tempat tinggal. Selama hidup tidak salah kan orang punya kekayaan sewajarnya. Rumah (properti) bersama uang, emas, dan sejenisnya lazim dipakai sebagai instrumen penyimpan kekayaan. Sekarang pertanyaaannya, apakah sebaiknya kamu membeli rumah atau menyewa saja? Dari perbincangan dengan sejumlah bankir dan pengembang, pertimbangannya paling tidak ada lima.

Pertama, apakah kamu sudah punya uang muka atau down payment (sekitar 10–30% dari harga rumah tergantung tipe dan kebijakan developer) untuk membeli rumah secara kredit?

Kedua, apakah kamu sudah punya dana tunai yang cukup untuk membayar aneka biaya dan pajak (sekitar 4–5% dari harga rumah) untuk membeli rumah seperti PPN, BPHTB, AJB, bea balik nama, biaya KPR, dan lain-lain?

Ketiga, apakah dengan depe yang kamu bayar, misalnya 10%-20%, kamu mampu mencicil rumah (sekitar 30–35% dari penghasilan bersih) selama tenor kredit?

Keempat, apakah lokasi rumah yang kamu pilih cukup efisien dicapai dari tempat kerja dan berbagai fasilitas publik penting seperti pasar atau pusat belanja, sekolah, klinik, dan lain-lain?

Kelima, apakah kamu akan menempati rumah itu secara permanen atau sementara?

Bila jawaban atau lima pertanyaan itu positif, sebaiknya kamu membeli rumah. Tapi bila beberapa jawabannya negatif, kamu sebaiknya menyewa rumah saja dulu. Misalnya, bila kamu belum punya depe untuk membeli rumah, menyewa rumah jelas opsi yang paling realistis. Hal yang sama berlaku untuk rumah yang hanya akan dihuni sementara. Lebih baik menyewa ketimbang membeli kalau sudah jelas rumahnya hanya akan dihuni selama 5–6 tahun misalnya.

Bisa juga kamu sudah punya depe rumah tapi nilainya tidak cukup. Dengan memperpanjang tenor KPR hingga 20–30 tahun pun, penghasilan kamu tidak mampu membayar cicilan kredit rumah itu. Dalam kasus ini, menyewa rumah juga opsi yang logis. Atau depe rumah cukup, aneka pajak dan biaya pembelian rumah mampu dibayar, cicilan kredit pun terjangkau penghasilan kamu, tapi lokasi rumah begitu jauh yang membuat biaya transportasi ke tempat kerja sangat tinggi dan menguras tenaga. Tentu saja menyewa rumah dekat tempat kerja pilihan yang lebih sehat.

Intinya, harus ada analisis cost and benefit sebelum memutuskan apakah kamu sebaiknya membeli rumah atau ngontrak/kos saja. Misalnya, kamu menyewa apartemen di dalam kota Rp4 juta/bulan net. Karena tinggal di dalam kota, biaya transportasi kamu ke tempat kerja rata-rata hanya Rp400-500 ribu/bulan dengan waktu tempuh 30-60 menit saja per perjalanan pp.

Di pihak lain ada penawaran rumah yang cocok dengan selera kamu di pinggir kota, dengan cicilan bulanan Rp3,5 juta. Hanya, karena berada di pinggir kota, biaya transportasi kamu dari rumah itu ke tempat kerja mencapai rata-rata Rp1 juta/bulan. Waktu tempuhnya pun lebih lama, rata-rata 60–120 menit per perjalanan pp. Kamu juga harus mengeluarkan biaya pemeliharaan, kebersihan, keamanan, dan pajak untuk rumah itu katakanlah rata-rata Rp250 ribu/bulan. Total menjadi Rp4,75 juta per bulan.

Kalau kamu mampu membayar depe dan aneka biaya+pajaknya, apakah sebaiknya kamu membeli rumah itu atau tetap ngontrak/kos di dalam kota? Logikanya lebih baik membeli rumah sendiri, karena cost-nya hampir sama dengan menyewa apartemen. Memang, mobilitas kamu dari rumah di pinggir kota ke tempat kerja dua kali lebih lama dan mungkin lebih melelahkan. Ada juga tambahan biaya bulanan Rp250 ribu. Tapi, itu pengorbanan yang pantas, karena imbalannya sebuah aset bernama rumah yang nilainya terus naik melampaui semua biaya itu. Lain cerita bila total biaya yang harus kamu keluarkan dengan tinggal di pinggir kota mencapai katakanlah Rp6-7 juta. Mungkin menyewa rumah di dalam kota lebih baik daripada membeli rumah. Paling tidak untuk sementara. 

---